มาทำธุรกิจ “บ้านให้เช่า” สร้าง passive income สู่อิสระภาพทางการเงิน

มาทำธุรกิจ “บ้านให้เช่า” สร้าง passive income สู่อิสระภาพทางการเงิน

    จะดีแค่ไหน…ถ้าคุณมีเงินจับจ่ายใช้สอยได้อย่างเป็นอิสระ  ในทุกๆเดือน  หลายคนที่เอาชนะ ข้ามเส้นเขตแดนอิสระทางการเงินมาได้  ผลตอบแทนของชีวิต คือ “ความสุขที่หาไหนเปรียบ”

     เมื่อไม่กี่วัน…ผู้เขียนได้มีโอกาส  เห็นเพื่อนคนหนึ่ง พึ่งออกรถ Mini cooper ป้ายแดงมาใหม่ สดๆร้อนๆ  ซึ่งเพื่อนคนนี้ ไม่ได้ทำงานประจำ ไม่ได้ขายของอะไรเลย  แต่กลับมีเงินออกรถป้าย  มีเงินไปเที่ยวต่างประเทศ มีเงินกินอาหารอร่อยๆ ไปเที่ยวแทบทุกเดือน  ลองสืบค้นไป  เพื่อนคนนี้เขาทำ “บ้านให้เช่า” ครับ

    “บ้านให้เช่า” แบบที่เป็นหลังๆ  ไม่ใช่แบบที่เป็นบ้านเช่าติดๆกัน แบบนั้นไม่ใช่นะครับ  ส่วนใหญ่บ้านให้เช่าของเพื่อนคนนี้ จะเป็น  บ้านเดี่ยวในหมู่บ้าน , ทาวเฮาส์ในหมู่บ้านต่างๆ , มีคอนโดเข้ามาเสริมบ้าง นับรวมๆ น่าจะมีเกือบ 10 ที่ เลยทีเดียว

    ประมาณการณ์จากขนาดบ้าน และ ทำเล แต่ละจุดน่าจะเก็บค่าเช่าอยู่ที่ 8,000 – 20,000 บาท/เดือน  หัวเฉลี่ยตีแบบกลมๆ เดือนๆหนึ่งน่าจะมีรายรับเข้ามาหลัก 100,000 บาท/เดือน เลยทีเดียว

    “เห็นแล้ว…ชั่งนาสนใจ จริงๆ”

    “เป็นธุรกิจ…ที่น่าลงทุนมากเลยนะครับ”

     แต่เหรียญมี 2 ด้าน  ทุกอย่างที่เห็น…อาจไม่ใช่สิ่งที่คิด  การทำธุรกิจบ้านให้เช่า ก็ไม่ใช่เริ่องง่ายๆ  มันมีสิ่งต่างๆแอบแฝงมากมาย  skill พิเศษเฉพาะด้านต้องมี  เงินทุนปัญหาใหญ่  การที่จะก้าวผ่านจุดเหวนรกมาให้ได้ ไม่ง่าย  หากคิดจะลงสู้ในสนามนี้ มันเหมือนการเอาอนาคตทั้งชีวิตผูกไว้บนเส้นดาย  ถ้าไม่รู้จริง  “ตาย กับ ตาย” แน่นอน…

   ฉะนั้น…เราควรรอบรู้ในสิ่งที่จะทำ  วันนี้ทางทีมธุรกิจเว็บไซต์ทำเลขายของ.com จะพาไปดูองค์ประกอบหลัก 3 ภาค  ของการทำธุรกิจบ้านให้เช่า  อย่ารอช้าไปดูกันเลยครับ

Advertisements

ภาค รายได้เกิดจากไหนบ้าง

    ธุรกิจบ้านให้เช่า แน่นอน รายได้หลักๆ ต้องมาจากค่าเช่าแน่นอน  แต่มีอีกส่วนที่ทำให้เกิดรายได้พิเศษขึ้นมาเหมือนกัน คือ ส่วนต่างของราคาบ้านและที่ดิน  ที่เพิ่มขึ้นทุกๆปี (ข้อแม้ คือ ต้องได้บ้านที่มีคุณภาพ ถึงมีรายได้แฝงตัวนี้ ดีเป็นพิเศษ)

    คราวนี้…เรามาดูกันว่า “รายได้” ทั้ง 2 ส่วน จะได้ประมาณเท่าไหร่

จากตัวอย่าง 

    บ้านทาวเฮาส์มือสอง เนื้อที่ 18 ตรว.  ในย่านรามคำแหง ช่วงประมาณปี 60 ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 1.5 – 1.8 ล้าน  พอปีนี้ 62 ในทำเลเดิม  ราคาขายเป็น 1.8 – 2.2 ล้าน  (แล้วแต่ทำเล ต้นซอย-ท้ายซอย และ สภาพของบ้าน ) ขึ้นมาประมาณ 300,000 – 400,000 บาท  คิดเป็น 22 เปอร์เซ็นต์ ภายใน 2 ปี เท่านั้น

   ค่าเช่าจากเดิมอยู่ที่ 8,000++ บาท  ปัจจุบัน จะไม่ค่อยมีบอกให้เช่า เพราะส่วนใหญ่จะเต็มหมด ใน 1 ปี เก็บค่าเช่าได้ 96,000 บาท คิดเป็น 5.33 % ต่อ ปี ,

   เมื่อนำรายได้ 2 ส่วน มารวมกัน จะเท่ากับ 16.33 % ต่อปี  ซึ่งถือว่าผลตอบแทนดีมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1 % กว่าๆเท่านั้นเอง

  จุดสำคัญของ…ภาค รายได้คือ  “รายได้แฝง”  การที่เราจะมีรายได้แฝงมากๆ  จำต้องได้บ้านที่มีคุณภาพ  มีทำเลที่ดีเลยทีเดียว  อย่างในตัวอย่าง เป็นบ้านทาวเฮาส์ที่อยู่ใกล้เส้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม  ราคาปี 60 เป็นราคาที่รู้แล้วว่า….จะมีรถไฟฟ้าสีส้ม แต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง ราคาขึ้นมาพอสมควร  พอมาในปี 62 โครงการก่อสร้างไปแล้วกว่า 50 %  ราคาขายดีดขึ้นมาอีก จำนวนบ้านที่บอกขายลดลง  การหาบ้านทาวเฮาส์ในทำเลนี้มีนัยสำคัญที่พ่วงมาด้วย  จึงทำให้ “รายได้แฝง” พุ่งตามไปด้วย

ภาค ต้นทุนสินค้า

   แน่นอน…ครับ ทุกสินค้าต้องมีต้นทุน “บ้านให้เช่า” ก็มีเหมือนกันนะครับ แล้วมีอะไรบ้าง  เช่น 

ค่าซ่อมแซม หลังจากที่ผู้เช่าหมดสัญญา ส่งคืนบ้าน คุณจะได้สภาพบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแรมปี  ความเก่า ความสกปรกสะสมตามซอกกระเบื้อง , สีผนัง , สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ , จะเสียหายมากน้อยก็ขึ้นอยู่กับผู้เช่า  ถ้าโชคดีเจอคนเช่าน่ารัก เขาจะดูแลบ้านอย่างดี ราวกับเป็นบ้านของเขาเอง  เราแทบไม่ต้องทำอะไรเลย  ปล่อยเช่าต่อได้เลย 

   แต่ถ้าเจอคนเช่าขาโหด…  “คุณ…เอ้ย  ดูไม่จืด…”  ค่าซ่อมบานตะไท  ถ้าซวยสุดๆ  คนเช่าตั้งใจทำลาย…แล้วขนของหนี  คราวนี้…จะไปตามค่าซ่อมแซมที่ไหนหละคุณ  ส่วนนี้เป็นต้นทุนที่หลัก  หากเจอของแรงเข้าให้  ฉะนั้น…การอ่านคนเช่าให้ออกเป็นเรื่องสำคัญ

ค่าภาษีที่ดิน  ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกาศใช้แลัว เริ่มปี 2563  โดยจะเริ่มมีผลจัดเก็บภาษี ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563  มูลค่าไม่ถึง 25 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% , มูลค่า 25-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% , มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10 %

ค่าภาษีโรงเรือน-ภาษีรายได้ รายได้ที่เกิดจากค่าเช่าจะต้องเสียภาษีโรงเรือน 12.5 % , ภาษีรายได้ เสีย 2 ครั้ง ครึ่งปี กับ ปลายปี ขึ้นอยู้กับรายได้รวมสุทธิของผู้เสียภาษี

Advertisements

ภาค skill ในธุรกิจบ้านให้เช่า

ทำเล ต้องศึกษาทำเลอยู่ตลอด ที่ตั้งแบบไหนที่จะเรียกลูกค้าได้ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า , ไม่ไกลจากป้ายรถเมล์ , ปากซอย ย่อมดีกว่า , ถนนเข้า-ออก กว้างยิ่งดี , ไม่ใกล้เสาสัญญาณโทรศัพท์มือถือ , ใกล้เซเว่น-ลอซัน-แฟมมิลี่ , ใกล้ตลาด , ใกล้โรงพยาบาล , ใกล้ห้างสรรพสินค้า , น้ำไม่ท่วม , เหล่านี้มีผลกับบ้านโดยตรง และเป็นจุดเพิ่มเติมที่ใช้เรียกลูกค้าได้

อัพเดทราคาตลอดๆ ต้องคอยเอียงหูฟังตลอดๆ ในเรื่องของราคาปัจจุบัน ทั้งราคาขาย และ ราคาเช่า ของ บ้านให้เช่าในบริเวณเดียวกัน  ต้องติดตามข่าวสาร  ความเคลื่อนไหวต่างๆ ที่มีผลกับบ้าน  เช่น การปรับผังเมืองใหม่ , การขยายเส้นทาง , การเกิดของรถไฟฟ้า หรือผลกระทบในด้านลบต่างๆ เช่น โรงงานที่ซุ่มเสี่ยงในเรื่องมลพิษอยู่ใกล้ๆ

     เห็นมั้ยครับ…การทำธุรกิจบ้านให้เช่า สร้างรายได้ดีเลยทีเดียว แต่ก็ต้องแลกมาด้วยประสบการณ์ การเรียนรู้ การติดตามสถานการณ์ต่างๆให้ดี  หากเรามีบ้านให้เช่าทำเลดีๆ ในมือหลายๆหลัง ก็รวยขึ้นทุกวัน  ในทางกลับกัน หากจับบ้านผิดขึ้นมา  ราคาก็ไม่ขึ้น แถมดิ่งลงเหวจากผลกระทบที่ไม่คาดฝัน  งานนี้…เป็นหนี้ไม่รู้ตัว  “ทุกธุรกิจมีความเสี่ยง…ฉะนั้นต้องเชี่ยวให้สุดๆ  ถึงจะเอาตัวรอดได้นะครับ”

…………………………………………………..

เขียนโดย เชื่องช้าแต่หนักแน่น
ลิขสิทธิ์โดย ทำเลขายของ.com
(ข้อมูลลิขสิทธ์ โดยทีมงาน www.ทำเลขายของ.com )
ไม่อนุญาต “คัดลอก” รวมถึงในกรณี ที่จะใส่ลิ้งค์กลับ ก็ไม่อนุญาต เช่นกันนะครับ
อนุญาตให้ “แชร์” ได้ครับ
ขอบคุณครับ