10 เรื่องที่ควรรู้ก่อน… เช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า

      การเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าเป็นความต้องการของคนทำธุรกิจกันทุกคน   ด้วยความที่ห้างสรรพสินค้า ดังๆส่วนใหญ่จะเป็นเหมือนแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าได้เป็นอย่างดี  อีกทั้งยังสร้างภาพลักษณ์ (Brand Image Building) ทั้งตัวร้านและตัวสินค้ าให้ดูมีระดับอย่างเท่าวีคูณ 

    แต่การจะเข้าไปขายสินค้าในห้างสรรพค้านั้น  ไม่ใช่เรื่องง่าย  และรายละเอียดปลีกย่อยค่อนข้างมาก  อุปสรรค,ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่รออย่างข้างหน้า  ที่ผู้ประกอบการอาจไม่ขาดคิด  หากจะเป็นการดีที่ผู้ประกอบควรศึกษาแนวทาง,ทำการวางแผนธุรกิจ,หาทางหนีทีไล่(PLAN B)  และเรียนรู้เรื่องต่างๆ ดังต่อนี้

1.) มาทำความรู้กับความหมายของห้างสรรพสินค้า(Department store)

      ก็อย่างที่ผู้เก่งกาจเชี่ยวชาญในการศึกได้กล่าวไว้ว่า  “รู้เขารู้เรา…รบร้อยครั้งชนะร้อยครัง”  ฉะนั้นเราจะต้องรู้ซักก่อนว่าห้างสรรพสินค้า คืออะไร  ในความหมายตรงตัวเลยของห้างสรระสินค้านั้นก็คือ “ร้านขายสินค้าขนาดใหญ่” 

    ที่รับเอาสินค้าต่างๆจากหลายผู้ผลิตและหลายแบรนด์สินค้า  มารวมขายอยู่ในสถานที่เดียวกัน  โดยจัดหมวดหมู่แยกเป็นแผนกสินค้ากันอย่างชัดเจน  และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างไว้คอยบริการลูกค้า 

    ซึ่งในสมัยแรกที่เกิดห้างสรรพสินค้า ผู้คนส่วนใหญ่ต่างตื่นเต้นกับร้านค้าขนาดใหญ่นี้  ที่มีบันไดเลื่อนและติดแอร์ทั้งอาคารสร้างความสุข  ให้กับผู้ที่มาเดินช้อปิ้งกันอย่างมาก  แต่ในระยะหลังต่อมานั้น  ห้างสรรพสินค้าได้มีการเพิ่มพื้นที่เช่าในส่วนต่างๆให้แก่การผู้ประกอบการภายนอกมากขึ้น 

   ให้เข้ามาเปิดร้านค้าขายสินค้าเอง  ซึ่งนั้นในการเกิดสาขาใหม่ๆของห้างสรรพสินค้า จะมีรูปแบบออกไปในทางผสมผสานศูนย์การค้าเข้าไปด้วย (ข้อแตกต่างกันระหว่าง “ศูนย์การค้า” กับ “ห้างสรรพสินค้า”)  จะเห็นได้จากจะมีการแบ่งโซนในส่วนที่เป็นโซนของห้างและโซนพลาซ่า(ของร้านค้าภายนอก)

Advertisements

2.) การเป็นคู่ค้าเพื่อนำสินค้าเข้าไปขายในห้างสรรพสินค้าแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ  ดังนี้

“การนำสินค้าเข้าไปขายของห้างสรรพสินค้าจะมีแบบที่ซื้อขาดกับแบบการขายฝาก”

    ในการขายฝากนั้นจะต้องจ่ายค่าส่วนลดให้กับห้างสรรพสินค้า (GP)(Gross Profit) จากราคาสินค้าปกติที่ 20-30% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นสินค้าอะไร  ซึ่งทางห้างจะคอยเช็คดูยอดขายว่าสินค้าของเราขายดีหรือไม่ดีอย่างไร 

   ถ้าขายดีห้างก็ยิ้ม…เชิญให้อยู่ต่อไป  แต่ถ้ายอดเตี้ยติดดินก็เตรียมตัวถูกถอดได้เลย  ในกรณีที่ขายฝากกับห้างมีหลายปัจจัยที่ทางห้างเขาจะพิจารณาให้ไปอ่านในเรื่อง  การพิจารณาสินค้าขายฝากกับห้าง

การเช่าพื้นที่กับห้างสรรพสินค้า จะมีพื้นที่เช่าอยู่ประมาณ 4 แบบ คือ

ร้านค้าขนาดใหญ่
    เป็นรูปแบบที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตร.ขึ้นไป  โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นซุปเปอร์มาร์เก็ต(MAXVALUE)(TOP SUPERMARKET),หรือบริษัทที่ขายเฟอร์นิเจอร์(INDEX),บริษัทที่เกี่ยวกับของตบแต่งบ้าน(HOME WORK)

ร้านค้า
    เป็นที่รูปแบบเป็นห้องร้านค้าขนาดกลางและเล็ก  พื้นที่ใช้สอยอยู่ประมาณ 12-36ตารางเมตร  อย่างเช่น  ร้านขายเสื้อแฟชั่น,ร้านขายเครื่องสำอางค์,ร้านอาหาร,ร้านหนังสือ  แตกต่างกันไปตามความต้องการในการใช้พื้นที่

บูธหรือคีออส
    เป็นร้านที่มีขนาดพื้นที่ 4-6 ตารางเมตร อาจเป็นรถเข็นที่มีโครงสร้างหลัง  หรืออาจเป็นบูธขายสินค้าจำพวกเครื่องประดับต่างๆ,ร้านขายสินค้าเบ็ดเตล็ดทั่วไป เช่น นาฬิกา,เคสมือถือ,ต่างหู

ล็อค
    เป็นล็อคที่มีขนาดพื้นที่ๅ 2-4 ตารางเมตร เป็นล็อคขายของที่จัดตามทางเดินเชื่อมต่างๆของห้าง  อาจจัดเป็นช่วงๆตามเทศกาลงานต่างๆที่ทางห้างจัดขึ้น  หรือจะจัดในรูปแบบลานโปรโมชั่นล็อคร้านค้าหลายๆร้านมารวมกันก็ได้

“หลังจากข้อ 2 เป็นต้นไปจะกล่าวแต่เรื่องการเช่าพื้นที่เท่านั้น”

3.) ทำเลที่ตั้งของห้างสรรพสินค้า

เรื่องของการเข้าออกของตัวห้าง  
    สามารถเข้าออกห้างสรรพสินค้าได้กี่ทาง  สะดวกในการเข้าออกหรือไม่  ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่หรือไม่  เป็นถนนสายสาคัญที่สามารถเดินทางไปได้หลายสถานที่หรือไม่

เรื่องระบบขนมวลชนส่งต่างๆ
    เช่น ถนนหลักหน้าห้างสรรพสินค้าเป็นถนนกี่เลน  มีระบบรถไฟฟ้าBTS มีระบบรถไฟฟ้าMRT มีรถประจำทางกี่สาย(จากที่ไหนไปที่ไหนบ้าง) จะแสดงถึงโครงข่ายทุกสายที่มุ่งมาถึงห้างสรรพสินค้าว่าครอบคุมพื้นที่มากน้อยแค่ไหน

 เรื่องสถานที่ตั้งต่างๆภายนอกรอบตัวห้างสรรพสินค้า
    โดยพิจารณาที่รัศมี 5 km เช่น ที่พักอาศัยต่างๆไม่ว่าจะเป็น,หมู่บ้านทั้งเก่าและใหม่มีจำนวนประมาณเท่าไหร่,คอนโดมเนียมต่างๆรวมแล้วมีกี่ยูนิตแล้วเต็มหรือไม่,  สถานที่ราชกาลต่าง,โรงพยาบาลต่างๆ  จะเป็นการประเมินจำนวนคนที่มาใช้บริการในห้างสรรพสินค้าได้อีกส่วนหนึ่ง

4.คู่แข่งของห้างสรรพสินค้า

ห้างสรรพสินค้าด้วยกันเองที่ขนาดใกล้เคียงกัน 
อาจเป็นห้างสรรพสินค้าดังลำดับต้นของเมืองไทย หรือห้างระดับรองลงมาของเอกชนรายใหม่ๆที่กำลังผุดขึ้นมาเลยๆ

ห้างขนาดกลางที่เน้นธุรกิจค้าปลีกแบบเน้นราคาถูก 
ขายของประเภทอุปโภคและบริโภคเป็น เช่น Lotus,BIG C,Makro เป็นต้น

คอมมูนิตี้มอลล์(community mall)     รวมคอมมูนิตี้มอลล์ ที่น่าสนใจ คลิ๊กเลย..
เป็นแหล่งรวมร้านค้าหลายๆร้านค้าในที่เดียว  แต่มีขนาดพื้นที่รวมทั้งโครงการน้อยกว่าห้างสรรพสินค้า

    การพิจารณาคู่แข่งตามประเภทต่างๆที่กล่าวมาข้างต้นนั้น  เพื่อประเมินดูจำนวนคู่แข่งในพื้นที่เดียวกันที่จะนำไปหารเฉลี่ยจำนวนลูกค้า  มากน้อยก็ขึ้นอยู่กับจำนวนคู่แข่งในพื้นที่นั้นๆ  ฉะนั่นควรรวมจำวนนคู่แข่งทั้งหมดหารด้วยจำนวนคนในพื้นที่รอบรัศมี 5 กิโลเมตร  แล้วดูว่าแต่ละห้างจะมีคนมาใช้บริการประมาณกี่คนต่อวัน

5.ข้อมูลทั่วไปของห้างสรรพสินค้าที่ต้องพิจารณา

ผู้บริหารโครงการ
    ห้างสรรพสินค้าก่อสร้างและบริหารงานโดยบริษัทใด  มีชื่อเสียงเป็นอย่างไร  วิสัยทัศน์และการแก้ไขปัญหาเป็นอย่างไร จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่  ข้อมูลเหล่านี้สามารถหาได้ตามเว็บไซต์ๆที่มีอยู่อย่างมาก

อายุของห้าง
    ระยะเวลาในการเปิดห้างมานั้นยาวนานแค่ไหนหรือพึ่งจะเปิดให้บริการ  การเปิดใหม่ย่อมต้องใช้เวลานานในการที่จะทำให้ลูกค้ามาเดินห้าง  มากกว่าห้างที่เปิดมานานจนมีลูกค้าเยอะอยู่แล้ว

ขนาดพื้นที่
   จำนวนมากน้อยแค่ไหน   ถ้ามีขนาดพื้นที่ใหญ่  มีโซนให้บริการหลายอย่าง  มีทั้งเรื่องช้อปปิ้ง  ทั้งการให้บริการต่างๆ,โรงภาพยนต์,ลานโบว์ลิ้ง  ความบันเทิงต่างๆมากมาย  นั่นก็ย่อมทำให้มีผู้คนมาใช้บริการในห้างแห่งนี้มากเช่นกัน

 ที่จอดรถ
   เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาหากไม่สอดคล้องกับจำนวนผู้ที่จะเข้ามาใช้บริการแล้วย่อมทำให้เสียโอกาสทองไปโดยใช่เหตุ  หากมีแต่พื้นที่ขายเยอะแล้วคนที่จะมาซื้อของไม่มีที่จะจอดรถ  เขาก็ต้องไปห้างอื่นอย่างแน่นอน

6.การเตรียมข้อมูลต่างๆก่อนเข้าห้างสรรพสินค้า

 เรื่องสินค้า
    ควรเตรียมรูปของสินค้า หรือสินค้าตัวจริง  ถ้ามีหลายตัวให้เลือกมาซัก 2-3ตัว  แล้วอธิบายถึงจุดดีจุดเด่น  จุดที่น่าสนใจของตัวสินค้า  พยามยามนำเสนอ(present)ให้ทางห้างเห็นว่าสินค้าของเราจะทำยอดขายได้มากแค่ไหน  

 เรื่องร้าน
    เตรียมรูปแบบของร้านไปด้วย  ถ้าเป็นร้านที่เป็นสาขาก็ให้รูปถ่ายจริงจากสาขาที่มีอยู่แล้วไป  เอาแบบที่มีบรรยากาศตอนลูกค้าเข้าร้านมากๆ  จะสร้างความดึงดูดกับทางห้างได้อย่างดี  แต่ถ้าเป็นร้านแรกที่เพิ่งเริ่มต้นลงทุน  ก็ให้เตรียมแบบของร้านในรูป(perspective)ที่เห็นภาพตัวร้านที่เป็นแบบร้าน,ทั้งด้านหน้า,ด้างข้าง,และภายในร้าน  สร้างความรู้สึกประทับใจให้กับเจ้าหน้าที่ทางห้างสรรพสินค้าได้อย่างชัดเจน

 เรื่องของผู้ประกอบการ
    ควรเตรียมเรื่องเอกสารต่างๆทั้งส่วนบุคคลและในส่วนนิติบุคคลจดทะเบียน  ที่ตั้งของบริษัท,ที่ตั้งโรงาน,ภาพกระบวนการผลิตต่างๆที่จะสร้างความมั่นใจในคุณภาพสินค้าของเรา

7.) สัญญาเช่ากับห้างสรรพสินค้า

    การเช่าพื้นที่กับทางห้างสรรพสินค้านั้นต้องมีการทำสัญญาเช่า  โดยจะมีรายละเอียดค่องข้างเยอะแต่จุดสัญคำที่ต้องพิจารณาก็คือ

ค่าเช่า เป็นเงินที่จ่ายต่อเดือน  ตรวจสอบดูว่าเป็นราคาสุทธิแล้วหรือยัง ราคารวม VAT 7%  แล้วหรือไม่  ด้วยส่วนใหญ่แจ้งแต่ราคายังไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม

เงินประกัน  โดยหลักปฏิบัติจะอยู่ที่ 2-3เดือน  แล้วแต่ห้างสรรพสินค้า
เงินล่วงหน้า   จ่าย 1 เดือน
ระยะเวลาของสัญญา  ขึ้นอยู่กับแต่ละห้างมีตั้งแต่ 1-3 ปี แล้วแต่ข้อตกลง

การขอขึ้นค่าเช่าของห้าง  ต้องดูข้อกำหนดในสัญญาให้ชัดเจนว่า  จะขึ้นราคาค่าเช่าในระหว่างระยะเวลาสัญญาหรือหมดสัญญาแล้วต่อสัญญาใหม่ถึงจะขึ้น  แล้วจะขึ้นได้ไม่เกินกี่เปอร์เซนต์ของค่าเช่า

การเปลี่ยนชื่อสัญญา (การเซ้งต่อ)  สามารถเปลี่ยนชื่อเช่าในสัญญาได้หรือไม่  มีค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาเท่าไหร่  บ้างที่อาจให้เปลี่ยนมือได้แต่บ้างที่ก็ไม่อนุญาติให้เปลี่ยนมือ

Advertisements

8.) ค่าใช้จ่ายหลังจากการเช่าพื้นที่กับห้างสรรพสินค้าแล้ว

 ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง  บ้างที่จะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่มีราคาแตกต่างกันไปในแต่ละห้าง
 ค่าที่จอดรถ  บ้างที่อาจคิดเป็นรายเดือย  บ้างที่อาจให้สิทธิจอดได้หนึ่งคัน
 ความร่วมมือด้านค่าใช้จ่ายจัดกรรมกิจต่างๆกับห้าง  เป็นส่วนที่ต้องศึกษาหาข้อมูลดูว่า  ทางห้างจัดโปรโมรชั่นลดราคาต่างๆ  แล้วให้เราร่วมรายการด้วย  โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนที่ลดราคาด้วย

 ค่าภาษีมูลค่าเพิ่ม เป็นส่วนภายในของแต่ละกิจการจะไม่ลงรายละเอียด
 ค่าภาษีรายได้ เช่นเดียวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม
 ค่าภาษีโรงเรือน  ตรงนี้โดยส่วนใหญ่ผู้เช่าจะต้องรับภาระการจ่ายอยู่ที่ 12.5% ของค่าเช่า

9.) กฎระเบียบต่างๆของห้างสรรพสินค้า

    เป็นอีกเรื่องที่ควรศึกษาและปฎิบัติตามที่ทางห้างสรรพสินค้ากำหนด เช่น เรื่องของการหยุด(อาจห้ามหยุดขายต้องเปิดทุกวันตามห้าง  ควรจัดการเรื่องพนักงานขายให้ดี)  เรื่องเวลาที่จะการเข้า-ออกห้างของพนักงานขาย  เรื่องข้อกำหนดของการใช้อุปกรณ์ต่างๆ  เรื่องของขนาดไฟฟ้าที่อนุญาติให้ใช้งาน  เป็นต้น

    แต่ละห้างสรรพสินค้าก็จะมีระเบียบข้อกำหนดที่แตกต่างกัน  ซึ่งจำเป็นต้องศึกษาว่าธุรกิจของเราสามารถทำได้ตามข้อกำหนดหรือไม่

10.) การประชาสัมพันธ์ของห้างสรรพสินค้า

    ในการประชาสัมพันธ์ของห้างสรรพสินค้านั้นก็เป็นเรื่องสำคัญเหมือนกัน  ต้องดูว่าทางห้างมีแนวทางประชาสัมพันธ์อย่างไรบ้าง  มีการจัดกิจกรรมต่างๆภายในห้างหรือไม่  มีความถี่ในการจัดมากน้อยแค่ไหน  มีการประชาสัมพันธ์ผ่านสื่ออะไรบ้าง  มีโฆษณาผ่านทางโทรทัศน์หรือไม่  ผ่านทางวิทยุหรือไม่  ผ่านทางเว็บไซต์ต่างๆหรือไม่  

    ซึ่งในเรื่องการประชาสัมพันธ์เป็นสิ่งจำเป็นมาก  หากไม่มีการโฆษณาเลยหรือน้อยเกินไป  ย่อมทำให้การรับรู้ของลูกค้าน้อยลงไปเลยๆ  แล้วนั่นจะทำให้คนซื้อน้อยลงไปด้วยเช่นกัน

    สรุป  หากใครสนใจเช่าพื้นที่ภาพในห้างสรรพสินค้าแล้วนั้น  ก็ควรพิจารณาเรื่องต่างๆที่กล่าวมาแล้วให้รอบคอบ  ว่ามีความเหมาะสมกับตัวธุรกิจของเราหรือไม่  ทำเป็น แผนธุรกิจ ให้ชัดเจน  ตรวจสอบความพร้อมทุกๆด้านของตัวเราและตัวธุรกิจของเรา  หากทำงานอย่างมากเพียงพอจนเกิดความมั่นใจแล้ว  ก็ลงสนามรบแบบไร้พ่ายกันไปเลย.

เขียนโดย อาซาดะ ริวอิจิ
ลิขสิทธิ์โดย อาซาดะ ริวอิจิ
ทำเลขายของ.com

เรื่องน่าสนใจที่เกี่ยวข้อง เร็วๆนี้

เคล็ดลับเศรษฐี เคล็ดลับ เงินล้าน(ขายดี แต่เก็บเงินไม่อยู่)

 รวม ธุรกิจ 100 ล้าน